LMNP, comment créer un patrimoine immobilier sans payer d’impôts
Lorsque l’on souhaite commencer à constituer un patrimoine immobilier, le système du LMNP (loueur meublé non professionnel) est aujourd’hui le système le plus avantageux car il permet de toucher des revenus issus des locations sans avoir à payer d’impôts pendant plusieurs années.
En moyenne, on parle de 7 à 8 ans pour de la location meublée longue durée. La location en courte durée de type Airbnb étant plus profitable encore, cette durée tourne plutôt autour de 3 à 5 ans.
Cette fiscalité extrêmement avantageuse tient au fait qu’en LMNP de nombreuses charges sont déductibles et qu’il est possible de procéder à différents amortissements dans le cadre du régime réel simplifié.
Pour rappel, il existe 2 régimes fiscaux en LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus fonciers. Cela signifie que seuls 50% de vos revenus fonciers sont imposés.
Il est le plus simple car il ne requiert pas de passer par un comptable. Il suffit de reporter le montant de vos recettes locatives (montant brut des loyers + charges locatives) dans la case 5ND de votre formulaire 2042 C Pro.
Ce régime s’applique obligatoirement lorsque les loyers annuels encaissés sont inférieurs à 72 600 €. Il est activable sur option dans le cas contraire.
Le régime réel simplifié
Dans le cadre du régime réel simplifié, de nombreuses charges sont déductibles des revenus fonciers. Voici la liste des plus courantes d’entre elles :
- les charges de copropriété
- les frais de réparations et d’entretien du bien
- l’achat de fournitures et matériel pour une valeur inférieure à 500€
- les frais de gestion locative (compter en moyenne 1 mois de loyer charges comprises via une agence)
- les frais d’accompagnement d’Investir à Toulouse
- la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Vous en serez exonéré si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5000 euros.
- les frais de comptabilité. A titre indicatif, notre expert comptable facture 450€/ an pour le premier bien LMNP, puis 150€ par bien pour les suivants
- l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), obligatoire en copropriété d’après la loi ALUR de 2014. Le montant de cette assurance varie entre 1% et 4% du montant annuel des loyers en fonction de l’assureur et de l’étendue des garanties.
Si vous financez l’acquisition de votre bien grâce à un crédit immobilier, vous pourrez également déduire
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de dossier de la banque
- Les frais de garantie
- L’assurance emprunteur
Concernant les frais de notaire et les frais d’agence, 2 options s’offrent à vous :
- Les déclarer en charges la première année. Ils viendront donc en déduction de vos revenus fonciers perçus la première année. Il est fort probable que vous aurez un déficit de charges cette première année qui sera reportable pendant 10 ans.
- Les déclarer en amortissement. En majorant le prix d’achat des frais de notaire et les frais d’agence, l’amortissement sera plus important chaque année.
Venons-en justement aux dépenses amortissables.
Les dépenses amortissables concernent les éléments dont la durée de vie est supérieure à 1 an (le bien en lui-même, les travaux, le mobilier) et dont le prix est supérieur à 500€.
Chaque élément a sa propre durée d’amortissement mais on peut compter environ sur :
- 25 à 40 ans pour le bien majoré des frais de notaire et d’agence.
- 10 à 15 ans pour les travaux
- 5 à 10 ans pour le mobilier
Remarque : On ne prend en compte que 85% environ de la valeur du bien car l’amortissement n’est pas applicable à la valeur du terrain.
Votre comptable saura vous proposer une durée d’amortissement pour chacune de vos dépenses.
Dans le cadre du LMNP au réel simplifié, une comptabilité rigoureuse est obligatoire, ce qui explique les frais de comptable. Il est donc nécessaire de bien conserver toutes les factures relatives à votre bien.
Avant chaque investissement, vous devrez donc faire un calcul pour déterminer s’il est plus avantageux pour vous d’opter pour le régime micro-BIC ou bien pour le régime réel simplifié. Pour cela, il sera judicieux de faire des projections sur 10 ans.
Le plus souvent et plus particulièrement si vous faites des travaux, le régime au réel simplifié sera le plus avantageux les premières années.
Sachez toutefois qu’il est possible de passer d’un régime fiscal à l’autre à quelques conditions :
- Si les loyers annuels encaissés sont supérieurs à 72 600 €, le régime réel s’applique obligatoirement.
- Si les loyers annuels encaissés sont inférieurs à 72 600 €, le régime micro-BIC est appliqué par défaut. Il vous faut adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale si vous souhaitez opter pour le régime réel
- Si vous optez pour le régime réel, ce choix est irrévocable pour une durée de 2 ans.
A partir du moment où le montant des charges et des amortissements deviendra trop faible par rapport aux loyers perçus (notamment lorsque vous ne pourrez plus amortir les travaux et le mobilier) et que vous commencerez à payer des impôts, vous pourrez envisager de lancer de nouvelles dépenses sur le bien ou d’arbitrer, c’est-à-dire de vendre le bien pour partir sur une nouvelle opération immobilière.
Toulouse, ville idéale pour faire de la LMNP
Le choix de la location meublée est particulièrement pertinent dans les villes universitaires et cosmopolites.
A ce titre, Toulouse est la ville idéale :
- Toulouse est la 2ème ville étudiante de France avec 130 000 étudiants dont 15 000 étudiants étrangers
- Selon le classement des villes étudiantes 2021-2022 du magazine l’Etudiant, Toulouse est une nouvelle fois la ville la plus attractive pour les étudiants. Elle est plébiscitée pour le nombre et la qualité des ses formations, la richesse de son offre culturelle et sportive ainsi que sa qualité de vie de manière générale.
- 55% de la population toulousaine est locataire de son logement
- La tension locative est forte à Toulouse
Toulouse se distingue par ses 4 universités, 10 écoles d’ingénieurs, 1 business school, de très nombreuses écoles privées mais également par son CHU (Centre Hospitalier Universitaire).
Le CHU est implanté sur 4 sites dont les 2 principaux sont Purpan au nord et Rangueil-Larrey au Sud.
Ajoutez à cela la présence d’entreprises d’envergure internationale, notamment dans l’aéronautique et la santé qui attirent de nombreux travailleurs étrangers pour de courtes périodes.
Vous avez ainsi tout un bassin d’étudiants et jeunes actifs pour des appartements meublés de petites surfaces.
Se faire accompagner par un partenaire toulousain, la clé du succès
Vous maximiserez vos chances de faire un bon investissement locatif à Toulouse en vous appuyant sur un partenaire local tel qu’Investir à Toulouse.
En effet, savoir que certains quartiers sont plus attractifs pour la location meublée est un premier pas mais cette vision reste trop globale.
Chez Investir à Toulouse, nous sommes sur le terrain tous les jours et connaissons Toulouse comme notre poche. D’une rue à l’autre, l’ambiance, la fréquentation peuvent changer du tout au tout. Si vous n’avez pas cette connaissance fine de la ville de Toulouse, vous risquez de surpayer un bien ou de ne pas trouver la rentabilité espérée.
Grâce à tous les investisseurs que nous avons accompagnés et à ceux que nous fréquentons au sein du microcosme immobilier toulousain, nous connaissons précisément les prix des loyers qui peuvent se pratiquer presque rue par rue. Et croyez-nous, ils ne ressemblent en rien aux loyers théoriques au m2 que l’on peut trouver sur internet.
Ils sont bien plus élevés, car nous savons sélectionner les meilleures rues de Toulouse et que nous proposons du haut de gamme.
Si vous avez entendu Julien Calamote sur différents podcasts ou avez lu notre site, vous savez en effet que nous privilégions une approche patrimoniale à une approche cash flow. Grâce à cette optique, vous pourrez espérer quelques dizaines de milliers d’euros de plus-value à moyen-terme.
Enfin, nous sommes toujours à l’affût de la moindre rumeur, du moindre projet susceptible d’impacter le marché immobilier de Toulouse. C’est également ce qui nous permet de savoir sur quels quartiers parier à l’avenir lorsque l’on souhaite sortir de l’hypercentre de Toulouse.
Quelle stratégie LMNP adopter à Toulouse ?
Vous souhaitez investir en LMNP à Toulouse et bénéficier de notre accompagnement ?
Voici comment nous pouvons avancer ensemble et définir une stratégie sur mesure.
Lors d’un premier entretien de 30 à 45 minutes environ, nous allons discuter de vos envies, et de vos objectifs.
Si nous nous intéressons à votre situation globale, tant familiale que professionnelle, certains éléments sont déterminants pour trouver le meilleur investissement immobilier pour vous :
- Quel est votre objectif ? Constituer un complément de retraite, transmettre à vos enfants, générer du cash flow aujourd’hui pour agrémenter le quotidien ?
- Quel est le montant de votre apport et le montant du patrimoine brut que vous souhaitez constituer ?
- Quelle est la durée d’emprunt souhaitée ?
- Quel est votre niveau d’aversion au risque ?
En fonction de vos réponses, nous allons vous orienter vers des types d’investissements spécifiques.
Et si votre budget vous permet de ventiler votre apport sur plusieurs appartements, nous pourrons également vous proposer des investissements diversifiés entre différentes typologies de biens et différents quartiers.
Sachez également que nous sommes présents sur Montauban qui permet (encore) de trouver plus de rentabilité qu’à Toulouse et de mettre des tickets d’entrée plus faibles.
