You are currently viewing Qu’est-ce que le permis de louer ?

Dans cet article, nous allons répondre à la question du permis de louer. Vous n’en avez peut-être jamais entendu parler ? Ou peut-être que oui, mais sans trop savoir de quoi il s’agissait ? Après lecture de cet article, vous serez incollable !

C’est parti ! 👇

1. Définition du permis de louer ?

Il s’agit d’une mesure mise en place par la loi ALUR et qui est entrée en vigueur depuis 2016 dans près de 450 communes en France dont Albi, Besançon, Béziers, Colombes, Dunkerque, Mérignac, Roanne, etc… et Montauban, une ville que nous connaissons bien chez ARTAE INVESTISSEMENT pour y investir nous-même et y accompagner bon nombre d’investisseurs. Nous commençons donc à bien maitriser le sujet ! 🙂

Certaines communes ont juste mis en place une déclaration de mise en location, ce qui n’implique pas d’autorisation. Dans cet article, nous parlerons uniquement de l’autorisation de mise en location.

En fait, le nom officiel du permis de louer, c’est “Demande autorisation préalable de mise en location de logement location”, c’est le nom du Cerfa numéro 15652, pour les puristes. En gros, on vous donne le droit de louer quoi…

Cette autorisation concerne les logements qui ont vocation à être loués nus, comme meublés, et utilisés en résidence principale. Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que si vous voulez louer en saisonnier ou en courte durée, vous n’êtes pas contraints à cette autorisation. Bien sûr, si vous voulez occuper le logement vous-même, vous n’y êtes pas tenu non plus.

Vous ne voulez pas tout lire et vous préférez découvrir ça en audio ? Voici l’épisode de notre podcast Money Tree qui traite du sujet 👉 ÉPISODE #17 – Permis de louer.

2. En quoi consiste le permis de louer ?

Bon, ça consiste en quoi au final ce “permis de louer” ?

En fait, le permis de louer se base principalement sur des critères de logement décent indiqués dans les textes de loi.

Un logement, pour être qualifié de décent, doit répondre à cinq principaux critères qui sont :

  • Une surface minimale
  • L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
  • L’absence d’animaux nuisibles et de parasites
  • Une performance énergétique minimale
  • Et la mise à disposition de certains équipements

2.1 Une surface minimale

Pour la surface, c’est assez simple à retenir au final.

S’il s’agit d’une location nue ou meublée (hors colocation), le logement doit comporter au minimum une pièce principale dont la surface habitable est d’au moins 9 m² sous 2,20 m de hauteur sous plafond OU un volume habitable de 20 m3. Bon, c’est à dire que 9 m² à 2,20 de hauteur, ça fait 20 m3 (ils ne se sont pas foulés !). Mais cela veut également dire que vous pourriez aussi avoir 10 m² sous 2 m de hauteur sous plafond, pour obtenir 20 m3.

Mais attention. Le règlement sanitaire de chaque département, puis les interprétations de chaque commune peuvent imposer des conditions plus strictes. Par exemple, à Montauban, c’est le premier critère qui sera regardé avec une condition supplémentaire qui est que la pièce ne doit pas faire moins de 2 m de large. Exit donc, les studios couloirs, sinon c’est un refus !

Pour les colocations qui sont gérées en bail distinct par chambre, c’est la chambre elle-même qui doit répondre à ces critères. S’il s’agit d’un bail commun, alors le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires et 9 m² par colocataire supplémentaire. Là, il y a un truc que nous n’avons pas bien saisi, mais bon… comme les baux communs pour la coloc ne se font plus trop, on va passer !

2.2 L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire

Concernant la sécurité et la santé du locataire, le logement doit, en premier lieu, assurer le clos et le couvert. Heureusement non ?!

Il doit donc être protégé des infiltrations et des remontées d’eau, étanche à l’air, munis de portes et de fenêtres sur les murs donnant à l’extérieur. Oui, c’est carrément mieux, sinon on appelle ça un squat…

Des garde-corps doivent être installées aux fenêtres, balcons, escaliers, mezzanines et autres éléments le nécessitant, et ils doivent bien évidemment être conformes (1 m minimum de hauteur par rapport au sol).

Les réseaux électriques et/ou de gaz conformes doivent être aux normes en vigueur et en bon état de fonctionnement doivent. Il en est de même pour la production d’eau chaude. Donc si vos locataires chauffent l’eau à la casserole pour se doucher, c’est mort pour le permis, qu’on se le dise !

Des dispositifs permettant une aération suffisante du logement pour renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité doivent être présents. Donc on parle de VMC ou de grilles de ventilation aux fenêtres par exemple.

Nous attirons maintenant votre attention sur le dernier point de ce deuxième critère du logement décent, que nous trouvons très subjectif

Les pièces principales (séjour et chambres par exemple) doivent avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume d’air vitré qui donne lui-même à l’air libre. Donc, si votre appartement ne donne pas directement à l’extérieur, mais sur un puits de jour ventilé, ça fonctionne.

Par contre, le critère impose également un éclairement naturel suffisant… Qu’est-ce que cela veut dire exactement ?!

Ce critère de luminosité ne se base sur aucune mesure scientifique, mais sur une interprétation de la question “Suis-je capable de lire un livre au milieu de la pièce sans lumière artificielle ?”. Autant vous dire que selon l’évaluateur et la qualité de sa vue, ça reste très, très, mais alors très subjectif. Attention donc, à bien verrouiller ça en amont de votre acquisition. C’est aussi à ça que servent nos équipes dans le cadre d’un accompagnement à l’investissement immobilier.

Attention ! Certaines villes vont au-delà ! Le règlement local peut imposer une vue horizontale, ce qui signifie que vous ne pourrez pas louer des appartements qui n’auraient d’ouvrant que des fenêtres de toit !

Donc si vous avez un logement exclusivement en sous-sol, c’est foutu aussi bien évidemment. Et même s’il y a une fenêtre d’ailleurs car les sous-sols et caves ne sont pas considérés comme des surfaces habitables.

2.3 L’absence d’animaux nuisibles et de parasites

Passons rapidement sur le troisième critère principal, car il s’agit simplement d’éviter de louer un logement infesté par les animaux nuisibles comme les rats ou les parasites, comme les puces de lit ou les cafards… Bon, là, c’est une évidence, mais sait-on jamais !

2.4 Une performance énergétique minimale

En ce qui concerne la performance énergétique, calculée par le fameux DPE, bien à la mode depuis début 2022 et les nouvelles contraintes associées. Effectivement, le logement doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m² de surface habitable et par an. On entend par surface habitable, l’équivalent de la surface carrez dans les copropriété par exemple, hors caves, garages, etc. A partir de 2025, les biens dont la notation du DPE sera en G seront interdits à la location. En 2028, ce sera autour des F, puis des E en 2034.

Attention donc à bien vérifier cela lors de l’acquisition de votre bien et d’étudier les pistes d’optimisations qui existent. Par exemple, on constate souvent que l’installation d’une pompe à chaleur air/air peut améliorer très sensiblement la consommation et donc la note. Sauf que, si votre bien se situe dans un secteur sauvegardé et donc soumis à la consultation de l’architecte des bâtiments de France, vous aurez un vrai problème, car on vous interdira systématiquement ce genre d’installation… Chaque cas étant différent, pensez bien à vous renseigner en amont !

2.5 La mise à disposition de certains équipements

S’agissant des équipements, le logement doit être équipé d’une installation de chauffage fonctionnelle et adaptée, d’une alimentation en eau potable (sans blague…), d’une évacuation des eaux usées empêchant notamment le refoulement des odeurs… Vos locataires vous remercient !

Une cuisine ou un coin cuisine qui comprend un évier raccordé à l’eau chaude et froide ainsi qu’une évacuation des eaux usées et qui permet également l’installation d’un appareil de cuisson, doit également exister dans le bien que vous louez. Pas mal pour se faire à manger effectivement !

Et une fois qu’on a bien mangé, il faut évidemment prévoir des sanitaires à l’intérieur du logement (oui oui, je vous vois venir avec vos WC sur le palier les parisiens accros aux chambres de bonnes !)

On parle donc d’un WC, séparé de la cuisine et de la pièce dans laquelle sont pris les repas (merci pour le confort olfactif !). Un équipement pour se laver avec baignoire ou douche, garantissant l’intimité personnelle (oui les baignoires îlot, c’est très joli, mais au milieu du salon, ça ne le fait pas trop !) et bien évidemment eau chaude/froide + raccordement conforme.

Bon allez, c’est cadeau, si votre logement n’est constitué que d’une seule pièce, vous avez l’autorisation d’avoir un WC à l’extérieur s’il est facilement accessible et situé dans le même bâtiment. Investisseurs parisiens, vous êtes sauvés ! (Bien évidemment, on trouve ce genre de configuration ailleurs que dans Paris ;))

Dernier point et pas des moindres, vous devez proposer à vos locataires un éclairage suffisant dans les pièces et les accès. Hop, hop, hop ! Vous me jetez toutes les bougies !

Et enfin, le réseau électrique doit permettre de faire fonctionner des appareils ménagers “indispensables à la vie quotidienne”… On n’en saura pas plus !

3. Quels sont les risques ?

Passons maintenant aux conséquences. Quelles sont-elles si on loue un bien sans autorisation ? Sans ce fameux permis de louer ?

Premièrement, le locataire peut et doit exiger de voir votre autorisation de mise en location. Si vous ne lui fournissez pas et que le logement ne respecte pas les critères que nous venons d’énumérer, il est en droit de vous l’indiquer par écrit en précisant ce qui n’est pas conforme.

Soit vous acceptez ça, et vous devez donc répondre par un courrier recommandé, en précisant les travaux de mise en conformité que vous vous engagez à effectuer et sous quels délais vous vous engagez à les faire.

Soit vous refusez ça, et le locataire peut vous mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. Là, vous avez deux mois pour répondre et si vous ne le faites pas et que le désaccord persiste, votre locataire pourra faire appel à la commission départementale de conciliation ou saisir directement le greffe du tribunal. Ça, ça va dépendre de sa patience !

Attention, en aucun cas le locataire ne doit cesser de payer le loyer pour ces raisons-là, tant qu’il n’y a pas eu de décision judiciaire. Si le juge constate en faveur du locataire,, vous pouvez être contraint de faire les travaux bien évidemment, mais on peut aussi vous imposer une baisse du loyer ou de payer des dommages et intérêts.

Pour éviter ça, la démarche est assez simple.

  • Vous envoyer le CERFA au service de la mairie en charge du sujet. Ce peut être le service communal d’Hygiène et de Santé par exemple.
  • Vous leur envoyez les diagnostics techniques les plus récents. Joignez aussi quelques photos et éventuellement travaux entrepris ou à entreprendre.
  • Ils vous contactent pour caler une visite du logement (si nécessaire).
  • Vous aurez un retour qui vous accordera ou non le “permis”, avec ou sans réserve.

Et la super nouvelle, c’est que vous devez renouveler cette autorisation tous les deux ans OU à chaque nouvelle mise en location. Oui, oui… à chaque changement de locataire ! Canon n’est-ce pas ?!

Nous ne pouvons que suggérer à tout le monde de s’entourer d’un notaire qui connaît les règles locales pour ne pas vous retrouver à acquérir un bien que vous ne pourrez pas louer car oui, l’obtention du permis de louer n’est pas obligatoire pour vendre. Nous avons souvent vu passer des choses sur les réseaux sociaux ou dans notre entourage, de personnes s’étant engagées sur des acquisitions d’immeubles entiers dans des zones assujetties au permis de louer sans même en avoir la connaissance…

Parce que oui, ce sont souvent dans des villes “pas chères” et qui attirent les chasseurs des fameux immeubles de rapport (IDR), que l’on retrouve cette obligation, dans le but de redorer la qualité de l’offre de logements et de lutter contre l’insalubrité.