Construire un patrimoine immobilier ces dernières années était presque un jeu d’enfant grâce à des taux bas et des conditions d’accès au crédit immobilier hyper favorables.
Tout cela est en train de s’envoler et les investisseurs immobiliers vont devoir développer des stratégies différentes. Vous pourrez les retrouver dans notre article sur comment créer un patrimoine immobilier d’1 millions d’euros à Toulouse.
Pour commencer, faisons un tour d’horizon de ce qui est en train de changer en 2022 suite aux récentes recommandations du HCSF.
Deux critères obsolètes : le 110% et le calcul différentiel
La quasi-totalité des investisseurs immobiliers présents sur YouTube et les réseaux sociaux ont construit leur empire patrimonial entre 2010 et 2020 grâce à 2 atouts majeurs :
- le 110%
- le calcul différentiel du taux d’endettement.
1. Le 110%
Emprunter à 110% est une autre façon de dire que l’on emprunte sans mettre 1 euro d’apport. Dans ce cas, la banque prête intégralement le montant de l’acquisition mais également les frais annexes que sont les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier de la banque.
L’acquisition du bien représente donc 100%, les frais de notaire près de 8%, le frais de garantie près de 1% et les frais de dossiers quelques centaines d’euros.
Il est aisé de comprendre comment le fait de ne pas mettre d’apport a pu permettre aux investisseurs immobiliers d’enchaîner très rapidement les acquisitions. Il n’était pas nécessaire de reconstituer de trésorerie entre 2 achats. Un CDI et des investissements sans efforts d’épargne mensuel étaient au final les 2 seuls critères nécessaires pour rassurer le banquier.
Aujourd’hui, s’il reste bien sûr des exceptions, la plupart des partenaires bancaires demandent un apport de 10% environ.
Ces 10% permettent de couvrir les frais annexes. En effet, si vous deviez revendre le bien très rapidement, sans aucun espoir de plus-value, les frais annexes déboursés lors de l’acquisition du bien ne pourraient pas être récupérés.
La banque estime donc que c’est à vous de supporter ce risque.
1.2 Le calcul différentiel du taux d’endettement
Depuis quelques mois, les investisseurs immobiliers n’ont qu’un mot à la bouche : “HCSF” pour Haut Conseil à la Stabilité Financière.
Encore inconnu du grand public, il y a peu de temps, cet organisme a fait trembler la sphère immobilière avec ses dernières recommandations. Recommandations qui se sont transformées en obligations au 1er janvier 2022 puisque les banques sont désormais soumises à des pénalités financières si elles ne les suivent pas.
La mesure phare que nous avons tous retenue est celle du taux maximum d’endettement à 35% à ne pas dépasser. Le HCSF prévoit toutefois des dérogations possibles dans 20% des cas, principalement pour l’achat d’une résidence principale.
Une fois de plus, l’objectif de cet article n’est pas de traiter l’exception mais la règle. Nous n’allons donc pas vous donner d’astuces pour faire partie de ces happy few qui passeront entre les mailles du filet.
Nous partirons donc du postulat que vous êtes, comme la majorité des Français, soumis à ce taux maximum d’endettement de 35%.
Mais il existe une autre limite imposée par le HCSF étonnamment moins médiatisée mais pourtant plus contraignante encore pour les investisseurs immobiliers : la fin du calcul différentiel.
Jusqu’à récemment, il existait 2 façons de calculer un taux d’endettement : par la méthode différentielle et par la méthode classique. La première était largement favorable aux investisseurs.
Prenons l’exemple du couple suivant :
- Revenus : 4 500€ nets/mois
- Remboursement d’emprunt de la résidence principale : 1 000€ / mois
Notre couple prévoit d’acheter un studio dans l’hypercentre de Toulouse pour un total de 150 000 €. Il amène 10% d’apport soit 15 000 € et emprunte donc 135 000 €.
La plupart des banques limitant désormais les durées de remboursement d’emprunts à 20 ans pour l’investissement locatif, la mensualité que doit rembourser le couple est de 660 € environ.
Les chiffres liés à l’investissement locatif souhaité sont les suivants :
- Montant total du projet : 150 000 €
- Apport : 15 000 €
- Montant emprunté : 135 500 €
- Mensualité de crédit : 660 €
- Charges foncières mensualisées : 100 €
- Loyer espéré charges comprises: 620 €
Les banques anticipant souvent les imprévus et la vacance locative, ne prennent pas en compte 100% des loyers attendus, mais 70 à 90% de leur montant.
Si l’on prend le taux de décote de 70% le plus souvent appliqué par les banques, le loyer pris en compte par la banque sera donc de 620 x 70% = 434 € / mois.
1.2.1 Taux d’endettement selon la méthode différentielle
Selon la méthode traditionnelle, il convient d’isoler le futur investissement locatif du reste des revenus et dépenses du ménage.
Ainsi, on obtient un solde investisseur négatif de 434 € – 620 € – 100 € = – 286€.
Le différentiel étant négatif, la banque l’ajoute à la mensualité de remboursement de crédit de la résidence principale.
Dans ce calcul, total des charges du ménage = 1 000 € + 286€ = 1 286€.
Les revenus provenant de l’activité salarié étant de 4 500 €, le taux d’endettement est alors calculé comme suit : 1 286 / 4 500 = 28,58%.
Avec ce calcul, notre couple est très loin du taux d’endettement des 35%. Il peut donc obtenir son prêt et envisager de futurs investissements locatifs avec sérénité.
1.2.2 Taux d’endettement selon la méthode classique
Selon la méthode classique, on compare toutes les charges foncières du ménage à l’ensemble des revenus (à la fois fonciers et d’activité).
Dans ce cas :
Total des revenus du ménage = 4 500 € + 434 € = 4 934 €
Total des charges du ménage = 1 000 € + 650 € + 100 € = 1 750 €
Taux d’endettement = Total des charges/ Total des revenus = 1 750 / 4 934 = 35,47%.
Les 35% d’endettement étant dépassés, le dossier sera refusé par la banque.
Ces 2 méthodes présentent donc un taux d’endettement de près de 7 points de différence, ce qui est considérable.
Malheureusement, c’est désormais la méthode classique qui s’applique dans toutes les banques.
Faut-il pour autant se décourager et renoncer à ce formidable levier d’enrichissement qu’est l’investissement immobilier ?
Non, surtout pas, mais il va falloir prendre quelques précautions et se montrer malin.
